Det här är allmän information, inte skatterådgivning. Alla belopp i exemplen är uppskattningar. Reglerna och datumen gäller inkomståret 2026, alltså det du deklarerar våren 2027. Kontrollera vad som gäller för dig i källorna längst ner.
Så beskattas uthyrningen av din egen bostad
När du som privatperson hyr ut din egen bostad betalar du skatt på överskottet: hyresintäkten minus ett schablonavdrag på 40 000 kronor och ytterligare ett avdrag som beror på vilken typ av bostad det är. Överskottet är inkomst av kapital och skatten är 30 procent. Dina faktiska kostnader räknas inte, det är de två avdragen som ersätter dem (Skatteverket; inkomstskattelagen 42 kap. 30 och 31 §§).
Är avdragen lika stora som intäkten blir det inget överskott, ingen skatt och inget att deklarera. Där hamnar de flesta som hyr ut ett rum några månader. Den som hyr ut en hel bostad ett helt år gör det sällan.
Hur hög hyran får vara enligt den nya privatuthyrningslagen står i Vad får jag ta i hyra när jag hyr ut i andra hand? Den här artikeln handlar om skatten på hyran.
Vad räknas som hyresintäkt?
Hyresintäkten är den hyra du har kommit överens om med hyresgästen, plus allt annat du får för att hyresgästen bor hos dig. I praktiken:
- Den avtalade hyran för varje månad bostaden var uthyrd under året.
- Schablonbelopp för el, vatten eller värme. Betalar hyresgästen i stället för sin uppmätta förbrukning räknas det inte som hyresintäkt.
- Arbete i stället för hyra. Har ni kommit överens om att hyresgästen målar eller reparerar mot lägre hyra räknas värdet av arbetet som intäkt.
- Hela hyran när du hyr ut via en plattform. Om plattformen bara förmedlar bokningen och betalningen är du hyresvärd och tar upp hela hyran, även plattformens avgift. Hyr plattformen ut i eget namn och sköter allt tar du bara upp det du får från den.
- En parkeringsplats som hör till bostaden, och till exempel såld överskottsel från solceller. De delar på bostadens enda schablonavdrag.
Plattformarna lämnar uppgift till Skatteverket om vad de har betalat dig, men det betyder inte att något är deklarerat. Överskottet deklarerar du själv.
Schablonavdraget: 40 000 kronor per bostad och år
Varje bostad du hyr ut ger ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor om året. Det gäller per bostad, inte per person.
- Äger ni bostaden tillsammans delar ni avdraget efter era andelar: 20 000 kronor var om ni äger hälften var.
- Del av året: har du ägt bostaden i nio månader får du nio tolftedelar, 30 000 kronor.
- Två bostäder, två avdrag: varje uthyrd bostad får ett eget.
- Aldrig mer än intäkten: en parkeringsplats som ger 12 000 kronor om året ger ett avdrag på 12 000 kronor, inte 40 000.
Foto: Kelly Sikkema via Unsplash
Det andra avdraget beror på typen av bostad
Utöver de 40 000 kronorna får du ytterligare ett avdrag, och vilket det blir beror på vad du hyr ut.
| Typ av bostad | Ytterligare avdrag |
|---|---|
| Småhus eller ägarlägenhet | 20 procent av hyresintäkten |
| Bostadsrätt | Månadsavgiften till föreningen för den uthyrda delen och de uthyrda dagarna, utan kapitaltillskott, plus föreningens avgift för andrahandsuthyrningen |
| Hyresrätt | Hyran du själv betalar till hyresvärden för den uthyrda delen och de uthyrda dagarna |
Hyr du ut ett rum räknas bara det utrymme som hyresgästen ensam använder som uthyrd del. Ett gemensamt kök eller badrum räknas inte. I en bostadsrätt är ett rum på 30 kvadratmeter i en lägenhet på 100 kvadratmeter 30 procent av avgiften, för de dagar rummet var uthyrt.
En bostadsrätt i en oäkta förening följer andra regler: inget schablonavdrag, och överskottet redovisas i en annan ruta. Föreningen kan berätta om den är äkta eller oäkta.
Räkneexempel: samma år, tre typer av bostad
Exemplet: en hel bostad som är uthyrd alla tolv månader 2026. Beloppen är uppskattningar som visar metoden. Det är din egen hyra och avgift som avgör resultatet.
| Småhus | Bostadsrätt | Hyresrätt | |
|---|---|---|---|
| Hyra per månad | 14 000 | 12 000 | 10 500 |
| Hyresintäkt för året | 168 000 | 144 000 | 126 000 |
| Schablonavdrag | −40 000 | −40 000 | −40 000 |
| Andra avdraget | −33 600 (20 %) | −55 200 (avgift 4 500 × 12, andrahandsavgift 1 200) | −114 000 (din hyra 9 500 × 12) |
| Överskott | 94 400 | 48 800 | inget (−28 000) |
| Skatt, 30 % | 28 320 | 14 640 | 0, inget att deklarera |
Alla belopp i kronor. Bostadsrätten antas ha en avgift utan kapitaltillskott. Underskottet för hyresrätten går inte att dra av mot andra inkomster. Det betyder bara att det inte blir någon skatt.
Typen av bostad avgör det mesta. Ett småhus drar av en andel av hyran, en bostadsrätt eller hyresrätt drar av det du faktiskt betalar för att bo där.
Det här får du inte dra av
Dina verkliga kostnader för uthyrningen är inte avdragsgilla, inte ens när de är högre än de två avdragen. Det är schablonavdraget som ska täcka dem. Det gäller till exempel:
- ökade driftskostnader, som mer el eller vatten,
- reparationer, ombyggnad och nya möbler,
- extra försäkringar för uthyrningen,
- dina lånekostnader, mot hyresintäkten.
Räntan på bolånet drar du av precis som vanligt, separat, vid punkt 8.1 i deklarationen, där bankens belopp oftast redan är ifyllt. Det påverkas inte av att du hyr ut. Från inkomståret 2026 ger ränta på lån som saknar den säkerhet som krävs inget avdrag alls (Skatteverket om ränteavdrag).
Var i deklarationen?
Överskottet redovisar du vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1, som inkomst av kapital. Äger ni bostaden tillsammans redovisar var och en sin andel av överskottet.
- Räkna ut det: Skatteverket har en beräkningshjälp för uthyrning av privatbostad och hjälpblanketten Uthyrning m.m. (SKV 2199) för när bostaden har flera sorters intäkter. Hjälpblanketten sparar du själv, den skickas inte in.
- Oäkta bostadsrätt: överskottet redovisas vid punkt 7.2 i stället.
- Korttidsuthyrning som liknar hotell: hyr du ut en möblerad bostad för kortare vistelser, mer än enstaka gånger, och omsätter mer än 120 000 kronor om året kan du också behöva registrera dig för moms.
- Bor du utomlands och hyr ut en bostad i Sverige lämnar du en svensk deklaration för den, med ett särskilt GD-nummer, även om du också deklarerar där du bor (Skatteverket, på engelska).
Foto: Christian Lue via Unsplash
Datum för inkomståret 2026
Hyra som du fått under 2026 deklarerar du våren 2027. Sista dagen är den 3 maj 2027. Lagen säger 2 maj (skatteförfarandelagen 32 kap. 1 §), och en sista dag som infaller på en helg flyttas till nästa vardag (lag (1930:173) 2 §). Den 2 maj 2027 är en söndag.
Räknar du med kvarskatt? Betala in i förväg. Skatten på ett överskott från uthyrning dras inte från lönen, så den kommer oftast som kvarskatt efter deklarationen. Så undviker du kostnadsränta (Skatteverket om extra inbetalning; skatteförfarandelagen 65 kap. 4 §):
- Kvarskatt på mer än 30 000 kronor: betala in den del som är över 30 000 kronor så att den är bokförd på skattekontot senast den 12 februari 2027, och resten senast den 3 maj 2027.
- Kvarskatt på högst 30 000 kronor: betala in så att det är bokfört senast den 3 maj 2027.
I exemplet hamnar småhusägarens 28 320 kronor under den andra regeln. Skatteverket publicerar årets exakta datum på sin webbplats, så titta där i januari.
Om du inte har deklarerat tidigare år
Ett tidigare år rättar du genom att begära omprövning, upp till sex år bakåt. Gör du det på eget initiativ, innan Skatteverket har frågat dig om saken, får du inget skattetillägg och kan inte dömas för skattebrott (Skatteverket om rättelse på eget initiativ).
- Hur långt bakåt: sex år. Under 2026 kan du begära omprövning för inkomståret 2020 och framåt, under 2027 för 2021 och framåt (Skatteverket om att ändra en deklaration).
- Hur: för tidigare år mejlar du via Skatteverkets formulär eller skickar brev, med vilket år det gäller, vad du vill ändra och varför.
- Det du ändå betalar: själva skatten och eventuell kostnadsränta. Rättelsen tar bort skattetillägget, inte skatten.
- Hittar Skatteverket det först är skattetillägget normalt 40 procent av den skatt som annars inte hade tagits ut (Skatteverket om skattetillägg). Det tas inte ut om den skatten är högst 10 procent av prisbasbeloppet, som var 59 200 kronor för deklarationen 2026.
- För sent för att räknas som eget initiativ är det när Skatteverket redan har frågat dig om uppgiften, eller när du rättar mer än två månader efter den månad då Skatteverket på sin webbplats meddelade en generell kontroll som gäller just det.
Gäller det flera år rättar du alla i samma begäran. Plattformarna lämnar redan uppgifter, så det bästa tillfället att rätta är nu.
Så hjälper Hyrea när året ska deklareras
Det svåra med deklarationen är ofta att hitta intäkterna: tolv månaders hyra utspridd över kontoutdragen. I Hyrea registreras varje hyresbetalning på den bostad den gäller, oavsett om du lägger in den själv eller tar in den från ett importerat kontoutdrag. Årets hyresintäkt blir då en siffra du kan kontrollera i stället för att bygga upp den på nytt. Gratisplanen räcker för upp till 3 enheter. Kommer hyran ibland sent, läs Hyran är sen: vad du gör dag för dag.
Vanliga frågor
Betalar jag skatt om hyran är under 40 000 kronor om året?
Oftast inte. Schablonavdraget täcker ensamt upp till 40 000 kronor i hyra per bostad, och det andra avdraget kommer ovanpå. Blir det inget överskott finns det inget att deklarera.
Måste jag deklarera uthyrningen om det inte blir något överskott?
Nej. När avdragen är lika stora som hyresintäkten tar du inte upp uthyrningen i deklarationen. Ett underskott går inte heller att dra av mot andra inkomster.
Vi äger bostaden tillsammans. Hur delar vi?
Ni delar de 40 000 kronorna efter era ägarandelar, och var och en redovisar sin andel av överskottet vid punkt 7.3. Två lika ägare får 20 000 kronor var.
Får jag dra av bolåneräntan från hyran?
Inte från hyresintäkten. Bolåneräntan drar du av separat som vanligt, vid punkt 8.1 i deklarationen, oavsett om du hyr ut eller inte.
Plattformen har redan lämnat uppgift om min ersättning. Måste jag ändå deklarera?
Ja. Uppgiften visar vad du har fått betalt, men överskottet räknar du ut och deklarerar själv. Uppgifterna som Skatteverket har fått hittar du i tjänsten Mina inkomstuppgifter.
Jag bor utomlands. Deklarerar jag i Sverige?
Ja. Skatteverket kräver en svensk deklaration av den som bor utomlands och hyr ut en privatägd bostad eller bostadsrätt i Sverige. Skatteavtalet mellan Sverige och ditt land avgör hur dubbelbeskattning undviks.
Källor
- Skatteverket: Hyra ut privatbostad: intäkter, avdrag per typ av bostad, punkt 7.3
- Inkomstskattelag (1999:1229): 42 kap. 30 och 31 §§
- Skatteförfarandelag (2011:1244): 32 kap. 1 § och 65 kap. 4 §
- Lag (1930:173) om beräkning av lagstadgad tid: 2 §
- Skatteverket: Extra inbetalning till skattekontot
- Skatteverket: Ändra, ompröva eller överklaga din deklaration
- Skatteverket: Rätta en oriktig uppgift på eget initiativ
- Skatteverket: Skattetillägg för privatpersoner
- Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter
- Skatteverket: Resident abroad with Swedish property or capital income (på engelska)
Prova med dina egna bostäder
Gratisplanen räcker till 3 enheter och kräver inget kort. Lägg in en fastighet och en hyresgäst och se hur Hyrea ordnar resten. Saknar du något? Säg till. Alla sköter sin uthyrning lite olika, och vi vill höra hur du gör. Det du berättar styr vilka funktioner andra hyresvärdar och förvaltare får härnäst.
