Hyran är sen: vad du gör dag för dag

Vad sen hyra kostar dig

Hyran är sen när den inte har kommit in på förfallodagen. En hyresskuld är summan av alla månader som är obetalda. En sen månad är oftast ett misstag eller en dålig vecka. Två sena månader är ett mönster, och det är betydligt svårare att vända.

Det är inte bara pengarna som saknas. Lånet på huset ska betalas ändå. Som förvaltare ska du fortfarande lämna en avräkning till fastighetsägaren och förklara varför den är lägre. Och varje dag utan en tydlig nästa åtgärd gör nästa samtal med hyresgästen svårare.

Den som hyr ut mer än ett par bostäder har sena hyresgäster varje månad. De som hanterar det väl har slutat behandla varje sen hyra som en ny kris. De har bestämt sina steg en gång, i förväg, och tar samma steg på samma dagar för alla hyresgäster. Tidslinjen gör jobbet.

Kontrollera först: är hyran sen, eller bara inte registrerad?

Innan du hör av dig till någon, kontrollera att pengarna verkligen inte har kommit. En del "sen" hyra är hyra som är betald men ännu inte kopplad till rätt hyresgäst.

• Hyran räknas som betald när banken tog emot uppdraget. Enligt hyreslagen har hyran kommit dig till handa när hyresgästens bank tog emot betalningen, inte när den syns på ditt konto. En betalning gjord på förfallodagen i tid kan alltså dyka upp ett par dagar senare, särskilt över en helg.
• Fel avsändare eller referens. Hyresgästen betalar från en partners konto eller anger fel meddelande, och betalningen blir liggande okopplad.
• Flera hyresgäster, ett konto. I ett hus med flera lägenheter säger en betalning på det vanliga beloppet inte vems hyra det är.

Om inget annat har avtalats ska hyran betalas senast sista vardagen före varje ny månad. Det är den dagen, eller dagen i ditt hyresavtal, som du räknar från. Att påminna en hyresgäst som redan har betalat kostar mer förtroende än den sena hyran någonsin gör.

Foto: Kelly Sikkema via Unsplash

Vad du gör, dag för dag

Att hantera sen hyra är en fast tidslinje: bestämda steg på bestämda dagar, beslutade innan någon är sen och lika för alla hyresgäster. Dagarna nedan gäller hyra för en bostadslägenhet. De gäller när du hyr ut enligt hyreslagen, till exempel som förvaltare eller hyresvärd med fler än två bostäder. Hyr du ut din egen bostad privat gäller andra frister (se Privat hyresvärd med en eller två bostäder). Fristerna efter den första veckan kommer från hyreslagen (12 kap. jordabalken).

Före förfallodagen

En påminnelse några dagar innan är det billigaste steget i trappan. Många betalar sent för att förfallodagen hamnar en stressig vecka, eller för att en stående överföring inte gick igenom. En kort rad med belopp, datum och hur man betalar förebygger det mesta. Det är service, inte en varning, så håll tonen neutral.

På förfallodagen

En påminnelse samma dag fångar den som tänkt betala men inte hunnit. Lika kort som den första. Lägg till en rad för den som redan har betalat: "Har du redan betalat kan du bortse från den här påminnelsen."

Första dagen efter förfallodagen

Kontrollera kontot och din reskontra först. Saknas pengarna, skicka ett sakligt besked om att hyran är sen: belopp, vilken bostad, vilken månad och vem hyresgästen ska kontakta. Inga hot och inga avgifter. Du öppnar ett samtal, inte en tvist.

Dag 2 till 7: hör av dig personligen

Om beskedet inte ger något svar, ring eller skriv själv. Fråga vad som har hänt och när hyresgästen kan betala. Den som har det svårt blir ofta tyst; en människa får svar där ännu ett brev inte får det. Kom överens om ett datum och bekräfta det skriftligt samma dag.

Den här veckan är viktig av ett skäl till. Betalar hyresgästen innan du har sagt upp avtalet kan hen inte skiljas från lägenheten på grund av förseningen. Ett samtal i tid löser alltså ofta hela saken.

Mer än en vecka efter förfallodagen: hyresrätten är förverkad

När hyran för en bostad är mer än en vecka sen är hyresrätten förverkad, och du har rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Säg upp avtalet då, inte senare. Det betyder inte att hyresgästen måste flytta: hen har fortfarande tre veckor på sig att betala och behålla lägenheten. Att vänta skyddar ingen; det skjuter bara skulden in i nästa månads hyra.

Uppsägningen ska vara skriftlig och delges hyresgästen. Ett rekommenderat brev räcker inte när du säger upp i förtid. Hyresgästen ska samtidigt få en underrättelse om att hen kan få tillbaka hyresrätten genom att betala, och du ska skicka ett meddelande om uppsägningen och skälet till socialnämnden i kommunen där lägenheten ligger. Det finns fastställda formulär för underrättelsen och meddelandet: använd dem.

Tre veckor efter delgivningen: återvinningsfristen

Hyresgästen har tre veckor på sig att betala och därmed behålla lägenheten. Fristen börjar när båda har skett: hyresgästen har delgetts underrättelsen, och socialnämnden har fått meddelandet om uppsägningen. Skicka därför meddelandet till socialnämnden samma dag som du säger upp. Hyresgästen får också behålla den om socialnämnden inom samma tid skriftligen åtar sig att betala hyran, eller om hen var förhindrad av sjukdom eller liknande och betalade så snart det gick.

Har hyran inte betalats när fristen har gått ut kan du ansöka om avhysning hos Kronofogden, och om betalningsföreläggande för skulden. Varje ansökan kostar 300 kronor. Beslut om avhysning får inte fattas förrän ytterligare två vardagar har gått efter fristen. Byt aldrig lås och flytta aldrig ut någons saker själv: det är bara Kronofogden som får verkställa en avhysning.

Väntan är misstaget. "Några dagar till" för att förklaringen låter rimlig känns snällt, men gör en sen månad till två. Bestäm dina dagar en gång och låt tidslinjen tala.

Privat hyresvärd med en eller två bostäder

Hyr du som privatperson ut din villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet, och högst två bostäder, gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal som ingåtts från och med den 1 juli 2026. Den lagen har egna regler om sen hyra, och hyreslagens steg ovan gäller inte för de avtalen (Sveriges Domstolar om de nya reglerna).

• Mer än två veckor efter förfallodagen får du säga upp avtalet att upphöra direkt. Säg upp då, utan att vänta. Betalar hyresgästen innan du har sagt upp har du inte längre rätt att säga upp på den grunden.
• Uppsägningen ska vara skriftlig. Den räknas som gjord när hyresgästen har tagit emot den, när du har skickat den till en e-postadress som hyresgästen har angett för hyresavtalet, eller när du har lämnat in ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress.
• Ingen treveckorsfrist och inget meddelande till socialnämnden. Privatuthyrningslagen innehåller alla regler för de här avtalen, så hyreslagens regler om återvinning gäller inte.
• Flyttar hyresgästen inte ansöker du om avhysning hos Kronofogden, precis som ovan.

Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 följer fortfarande den gamla lagen om uthyrning av egen bostad, och då gäller hyreslagens steg ovan.

Påminnelseavgift och dröjsmålsränta

En påminnelseavgift får du bara ta ut om den står i hyresavtalet, alltså om ni kom överens om den senast när skulden uppstod, och den får vara högst 60 kronor. Ett inkassokrav får kosta högst 180 kronor och måste uppfylla inkassolagens krav. Du kan inte avtala om högre belopp. Skriv in påminnelseavgiften i hyresavtalet och ta ut den varje gång, på samma dag. En avgift som ibland efterskänks lär hyresgästen att förfallodagen går att förhandla om.

Dröjsmålsränta löper från förfallodagen, eftersom den är bestämd i förväg. Räntan är Riksbankens referensränta plus åtta procentenheter och ändras varje halvår med referensräntan. På en månadshyra är det oftast små belopp, men räkna rätt om du tar ut den, och var konsekvent mellan hyresgäster.

En avbetalningsplan är ett verktyg, inte en paus

En avbetalningsplan är en skriftlig överenskommelse om att hyresgästen betalar skulden i delar, på bestämda datum, utöver den vanliga hyran. Det är det snabbaste sättet att få tillbaka en verklig skuld från en hyresgäst du vill behålla. Planen är ett verktyg, inte en paus: missas en betalning tar du nästa steg dagen efter.

• Skriv ner den. Belopp, datum och vad som händer om en betalning uteblir. Båda behåller en kopia.
• Håll den realistisk. En plan som hyresgästen inte klarar skjuter bara upp nästa steg.
• Registrera varje delbetalning. Varje del minskar skulden, och reskontran visar om planen hålls.
• Tipsa om socialtjänsten om hyresgästen har förlorat jobbet eller blivit sjuk. Ekonomiskt bistånd till hyran ligger lika mycket i ditt intresse som i hyresgästens.

Foto: Scott Graham via Unsplash

Dokumentera från första dagen

Spara varje påminnelse, meddelande, samtal, löfte och delbetalning, med datum. Kommer ärendet till Kronofogden eller hyresnämnden är det den dokumentationen du behöver. Ihopsatt ur minnet månader senare är den svag; förd löpande kostar den ingen extra tid. En hyresreskontra som visar vad som skulle betalas och vad som betalades, månad för månad, svarar på de flesta frågor av sig själv.

Så hanterar Hyrea sen hyra

Hyrea tar hand om de första stegen i trappan och för reskontran åt dig, så att det som återstår är det som kräver en människa.

• Påminnelser som skickas av sig själva. Hyrea kan påminna dina hyresgäster om hyran åt dig: före förfallodagen, på förfallodagen och när den är sen, tills hyran är registrerad. Breven går i ditt namn med dina kontaktuppgifter, och på svenska för bostäder i Sverige om du väljer det. Finns även i gratisplanen.
• Ingen påminnelse till den som har betalat. Påminnelserna slutar när hyran är registrerad. Har det kommit in pengar som Hyrea ännu inte räknat som hyra väntar påminnelserna om sen hyra, så att en hyresgäst vars betalning inte är kopplad än inte får ett felaktigt brev.
• Vem som ligger efter, på en gång. Hyresreskontran i översikten visar vad som är obetalt, vilka hyresgäster som är sena, hur många dagar och hur många månader de ligger efter.
• Betalningar registreras en gång. Registrera en betalning när den kommer, eller importera kontoutdraget från banken (CSV, Excel eller OFX) från och med Landlord Plus. Importerade betalningar kopplas till sin fastighet; i en bostad med en hyresgäst räknas det som hens hyra, och i ett hus med flera hyresgäster kopplar du betalningen till rätt hyresgäst.

Det Hyrea inte gör: tar inte emot betalningar från hyresgäster och lägger inte på påminnelseavgift eller ränta. Hyresgästerna betalar till dig som de alltid har gjort. Samtalet, avbetalningsplanen och uppsägningen sköter du, med dokumentationen redan på plats. Ny i Hyrea? Kom igång med Hyrea visar hur du lägger in din första fastighet och hyresgäst (på engelska).

Vanliga frågor

När räknas hyran som sen?

Från dagen efter förfallodagen. Står inget i avtalet ska hyran betalas senast sista vardagen före varje ny månad. En betalning via bank räknas som gjord när hyresgästens bank tog emot uppdraget, så kontrollera innan du påminner.

Får jag ta ut en påminnelseavgift?

Bara om det står i hyresavtalet, och högst 60 kronor per skriftlig påminnelse. Dröjsmålsränta får du ta ut från förfallodagen, med referensräntan plus åtta procentenheter. Hyrea lägger inte på några avgifter.

Kan jag säga upp hyresgästen direkt när hyran är sen?

Först när hyran är mer än en vecka sen. Betalar hyresgästen innan du har sagt upp avtalet kan hen inte skiljas från lägenheten på grund av förseningen. Efter uppsägningen har hyresgästen tre veckor på sig att betala och behålla lägenheten, räknat från att hen har delgetts underrättelsen och socialnämnden har fått meddelandet.

Måste jag kontakta socialnämnden?

Ja, om du säger upp en bostadshyresgäst för obetald hyra. Meddelandet om uppsägningen och skälet ska lämnas till socialnämnden i kommunen där lägenheten ligger. Återvinningsfristen på tre veckor börjar först när både det meddelandet är lämnat och hyresgästen har delgetts underrättelsen. Socialnämnden kan också åta sig att betala hyran.

Vad gör Kronofogden?

Kronofogden kan besluta om betalningsföreläggande för hyresskulden och om avhysning när avtalet är uppsagt och återvinningsfristen har gått ut. Varje ansökan kostar 300 kronor. Bara Kronofogden får verkställa en avhysning.

Tar Hyrea betalt av hyresgästen åt mig?

Nej. Hyresgästerna betalar direkt till dig. Hyrea registrerar hyran, visar vem som ligger efter och kan skicka påminnelserna före, på och efter förfallodagen tills hyran är registrerad.

Källor

• Jordabalken (1970:994), 12 kap. (hyreslagen): 8 § uppsägning, 20 § betalning, 42 § förverkande, 43 § rättelse, 44 § återvinning
• Räntelagen (1975:635): 3, 6 och 9 §§ dröjsmålsränta
• Lag (1981:739) om ersättning för inkassokostnader: 2 och 4 §§ påminnelseavgift och inkassokrav
• Privatuthyrningslag (2026:772): 1 kap. 1 och 3 §§ vilka avtal lagen gäller, 6 kap. 3, 5, 7 och 8 §§ uppsägning vid sen hyra
• Sveriges Domstolar: Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026
• Kronofogden: betalningsföreläggande, avhysning och avgifter, 300 kronor per ansökan