Det här är allmän information, inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Alla belopp i exemplen är uppskattningar. Kontrollera alltid det som gäller just din uthyrning i källorna längst ner.
Vad som gäller för hyran sedan 1 juli 2026
När du som privatperson hyr ut din egen villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal som ingås från och med den 1 juli 2026. Du och hyresgästen kommer överens om hyran, och den ska vara bestämd till ett belopp. Den gamla regeln om att hyran skulle räknas fram ur bostadens kapitalkostnad och driftskostnad gäller inte för nya avtal (Sveriges Domstolar om de nya reglerna).
Lagen gäller när:
- du är en privatperson (eller ett dödsbo) och hyr ut bostaden för att någon ska bo där,
- du inte regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är en del av din egen bostad,
- du äger bostaden, alltså inte hyr den själv med hyresrätt, och den inte hyrs ut för fritidsändamål.
Hyran får omfatta ersättning för el, värme, varmvatten och vatten efter faktisk förbrukning. Ni får också avtala om att hyran följer ett index; då ska du meddela ändringen skriftligt, den nya hyran gäller tidigast vid månadsskiftet en månad senare, och den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år.
När är hyran för hög?
Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att hyran ska ändras. Nämnden sänker den bara om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder som hyrs ut privat, och sätter då en skälig hyra i första hand utifrån just de bostäderna.
Det betyder att din hyra jämförs med marknaden för privat uthyrning, inte med dina lån eller din månadsavgift. Lagen anger ingen procentsats för "väsentligt". Den säkra vägen är därför att lägga hyran inom spannet för liknande bostäder och spara underlaget för hur du kom fram till den.
Räkneexempel: så sätter du en hyra som håller
Exemplet: du hyr ut din bostadsrätt, två rum och kök på 58 kvadratmeter, möblerad, i ett år. El ingår inte; hyresgästen betalar sin egen förbrukning. Siffrorna är uppskattningar för att visa metoden.
Steg 1: hitta liknande bostäder som hyrs ut privat
Leta upp minst fem annonser för privat uthyrning i samma område: samma antal rum, ungefär samma yta och standard, möblerade, och med samma sak inkluderad i hyran. Notera månadshyran för var och en.
| Jämförbar bostad | Storlek | Månadshyra |
|---|---|---|
| A | 2 rok, 55 kvm | 12 900 kr |
| B | 2 rok, 60 kvm | 13 500 kr |
| C | 2 rok, 57 kvm | 13 800 kr |
| D | 2 rok, 62 kvm | 14 200 kr |
| E | 2 rok, 58 kvm | 14 900 kr |
Steg 2: hitta mitten och spannet
Spannet går från 12 900 till 14 900 kronor. Mittvärdet, det tredje av fem, är 13 800 kronor.
Steg 3: justera för det som skiljer
Din bostad har nyrenoverat kök och balkong, vilket de flesta jämförelser saknar. Du landar på 14 000 kronor i månaden. Det ligger inom spannet och nära mitten.
Steg 4: spara underlaget
Spara annonserna, datumet du hittade dem och en rad om varför du valde 14 000 kronor. Om hyran någon gång prövas är det här ditt underlag.
En hyra mitt i spannet för liknande privatuthyrda bostäder är lätt att försvara. En hyra långt över det högsta du hittade är det inte.
Foto: Kelly Sikkema via Unsplash
Om hyresgästen tycker att hyran är för hög
Hyresgästen ansöker skriftligt hos hyresnämnden, som först försöker få er att komma överens. Om nämnden sänker hyran gäller den nya hyran från dagen för ansökan, om nämnden inte beslutar något annat.
- Återbetalning: sänks hyran för tid som redan har gått betalar du tillbaka det du har fått för mycket, med ränta. Räntan är Riksbankens referensränta plus två procentenheter fram till att beslutet vunnit laga kraft, och därefter plus åtta procentenheter (räntelagen).
- Överklagande: nämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor. I hovrätten står var och en för sina egna rättegångskostnader.
- Avtalet fortsätter: den nya hyran gäller som villkor för fortsatt uthyrning.
Har du satt hyran utifrån liknande bostäder och sparat underlaget är en prövning sällan något att oroa sig för.
Avtal som ingicks före 1 juli 2026
Ett avtal som ingicks före den 1 juli 2026 följer fortfarande lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Där får hyresnämnden sätta hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger bostadens kapitalkostnad och driftskostnader. Kapitalkostnaden räknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde; till den läggs bostadens driftskostnader. En ny hyra gäller från dagen för ansökan.
Hyr du ut en bostadsrätt: samtycke först
För att hyra ut din bostadsrätt i andra hand behöver du styrelsens samtycke. Säger styrelsen nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som ger det om du har skäl för uthyrningen och föreningen inte har befogad anledning att säga nej. Tillståndet gäller en viss tid (bostadsrättslagen 7 kap. 10 och 11 §§). Sedan 1 juli 2026 räknas tidigare uthyrningar bara om de skett i betydande omfattning.
Skatt på hyresintäkten, inkomståret 2026
Hyr du ut din privatbostad betalar du skatt på överskottet, alltså hyresintäkten minus avdragen. Skatten är 30 procent och överskottet redovisas som kapitalinkomst vid punkt 7.3 i deklarationen (Skatteverket: Hyra ut privatbostad).
- Schablonavdrag: 40 000 kronor per bostad och år. Äger ni bostaden tillsammans delar ni på avdraget efter andel. Har du ägt bostaden en del av året får du avdrag för de månaderna.
- Villa eller ägarlägenhet: dessutom 20 procent av hyresintäkten.
- Bostadsrätt: i stället för 20 procent drar du av den del av månadsavgiften som gäller den tid du hyr ut, utan eventuellt kapitaltillskott, och föreningens avgift för andrahandsuthyrning.
- Inga avdrag för verkliga kostnader som möbler, extra försäkring, reparationer eller räntor; schablonavdraget ska täcka dem.
I exemplet ovan (uppskattning): hyran 14 000 kronor i tolv månader blir 168 000 kronor. Månadsavgiften är 4 300 kronor utan kapitaltillskott, alltså 51 600 kronor för året. Överskottet blir 168 000 − 40 000 − 51 600 = 76 400 kronor, och skatten 30 procent av det, 22 920 kronor. Skatteverket har en beräkningshjälp som räknar ut just din uthyrning. Alla avdrag, datumen och hur du rättar tidigare år finns i Skatt på hyresinkomst när du hyr ut privat.
Foto: Scott Graham via Unsplash
Så hjälper Hyrea när du hyr ut
När hyran väl är satt handlar uthyrningen om att den kommer in varje månad. Hyrea visar vad som ska betalas och vad som har kommit in, och kan påminna hyresgästen före förfallodagen, på förfallodagen och när hyran är sen, tills hyran är registrerad. Gratisplanen räcker för upp till 3 enheter. Läs också Hyran är sen: vad du gör dag för dag.
Vanliga frågor
Får jag ta vilken hyra jag vill?
Ni kommer överens om hyran. Men hyresgästen kan få den sänkt hos hyresnämnden om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda bostäder, och då kan du behöva betala tillbaka med ränta.
Vad räknas som en liknande bostad?
En bostad som hyrs ut privat och liknar din i läge, storlek, antal rum, standard och vad som ingår i hyran, till exempel möbler. Ju fler och mer lika jämförelser du har, desto starkare är underlaget.
Kan hyresgästen kräva tillbaka hyra?
Ja, för avtal enligt privatuthyrningslagen, om hyresnämnden sänker hyran för tid som redan har gått. Du betalar då tillbaka det du har fått för mycket, med ränta.
Måste vi ha ett skriftligt avtal?
Avtalet ska vara skriftligt om du eller hyresgästen begär det. Skriv det alltid: hyran, vad som ingår, hyrestiden och hur hyran betalas.
Gäller det här om jag hyr ut min hyresrätt i andra hand?
Nej. Privatuthyrningslagen gäller inte när du själv hyr bostaden med hyresrätt. Då gäller hyreslagens regler för andrahandsuthyrning, som inte tas upp här.
Hur mycket skatt betalar jag?
30 procent av överskottet efter schablonavdraget på 40 000 kronor och avdraget för din bostadstyp. Är hyresintäkten lägre än avdragen blir det ingen skatt och inget att redovisa.
Källor
- Privatuthyrningslag (2026:772): 1 kap. 1, 3 och 5 §§, 2 kap. 1, 4, 5 och 6 §§, 7 kap. 4 och 5 §§, övergångsbestämmelser
- Sveriges Domstolar: Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026
- Sveriges Domstolar: Så går det till i hyres- och arrendenämnderna
- Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad: 4 och 5 §§ (avtal före 1 juli 2026)
- Bostadsrättslag (1991:614): 7 kap. 10 och 11 §§
- Räntelag (1975:635): 5, 6 och 9 §§
- Skatteverket: Hyra ut privatbostad
Prova med dina egna bostäder
Gratisplanen räcker till 3 enheter och kräver inget kort. Lägg in en fastighet och en hyresgäst och se hur Hyrea ordnar resten. Saknar du något? Säg till. Alla sköter sin uthyrning lite olika, och vi vill höra hur du gör. Det du berättar styr vilka funktioner andra hyresvärdar och förvaltare får härnäst.
