Det här är allmän information, inte finansiell, juridisk eller skattemässig rådgivning. Alla siffror i artikeln är påhittade exempel och uppskattningar som visar metoden. De är inte marknadspriser, marknadshyror eller räntor.
Vad är direktavkastning?
Direktavkastning är det en fastighet ger på ett år genom uthyrningen, efter driftkostnaderna och före lånet, i procent av vad fastigheten kostar. Den svarar på en fråga: om du betalade kontant, hur mycket skulle fastigheten ge tillbaka varje år?
Det är det vanligaste sättet att jämföra en fastighet med en annan, och med vad pengarna kunde ge på annat håll.
Bruttoavkastningen är årshyran delad med priset, utan några kostnader dragna. Det är den siffran annonser gärna visar, och den är alltid högre.
Formeln
Direktavkastning = driftnetto ÷ pris × 100
Driftnetto = hyran du faktiskt får in − kostnaderna för att driva fastigheten
Priset är det du betalar, med köpkostnaderna, som lagfart, pantbrev och besiktning. Värderare jämför fastigheter mot marknadsvärdet i stället. För dig som köpare är det du faktiskt betalar den ärliga grunden.
Räntor, amortering och inkomstskatt räknas medvetet inte med. De beror på ditt lån och din skattesituation, inte på fastigheten, och utan dem går fastigheter att jämföra rättvist. De kommer tillbaka i kassaflödet längre ner.
Vilka kostnader räknas?
Allt det kostar att hålla fastigheten uthyrd och i gott skick hör till driftnettot. Finansiering och skatt gör det inte.
| Ingår i driftnettot | Ingår inte |
|---|---|
| Vakanser och obetald hyra (ett avdrag) | Räntor |
| Värme, vatten, fastighetsel och sophämtning, om du betalar dem | Amortering |
| Löpande underhåll och ett belopp per år till planerat underhåll (tak, fönster, stammar) | Inkomstskatt |
| Fastighetsavgift eller fastighetsskatt, tomträttsavgäld om marken är upplåten | Avskrivningar |
| Försäkring | Förbättringar som höjer värdet, till exempel en tillbyggnad |
| Förvaltning, bokföring och din egen tid, om du annars hade betalat för den | |
| För en bostadsrätt: månadsavgiften till föreningen |
Det planerade underhållet är den kostnad som oftast saknas. Ett tak som håller i trettio år kostar något varje år, inte bara det år det byts. En underhållsplan från säljaren, eller en besiktning, visar vad som väntar.
Foto: R Architecture via Unsplash
Räkneexempel: ett hus med fyra lägenheter
Exemplet: ett mindre flerbostadshus med fyra lägenheter, med ett pris på 6 000 000 kronor. Varje lägenhet kan hyras ut för 9 500 kronor i månaden. Du betalar värme, vatten och fastighetsel. Alla siffror är påhittade uppskattningar.
Steg 1: hyran du faktiskt får in
| Hyra: 4 lägenheter × 9 500 × 12 månader | 456 000 |
| Vakanser och obetald hyra, 3 % | −13 680 |
| Hyra som kommer in | 442 320 |
Steg 2: driftkostnaderna
| Värme, vatten, fastighetsel, sophämtning | 70 000 |
| Underhåll: löpande reparationer plus ett belopp per år till planerat underhåll | 60 000 |
| Fastighetsavgift | 8 000 |
| Försäkring | 15 000 |
| Förvaltning och administration | 20 000 |
| Driftkostnader | 173 000 |
Steg 3: driftnettot och avkastningen
Driftnettot blir 442 320 − 173 000 = 269 320 kronor. Med 100 000 kronor i köpkostnader kostar fastigheten 6 100 000 kronor totalt.
Direktavkastning = 269 320 ÷ 6 100 000 × 100 = 4,4 %. Bruttoavkastningen för samma hus är 456 000 ÷ 6 000 000 × 100 = 7,6 %. Skillnaden är vad det kostar att äga huset.
Kassaflöde är inte avkastning
Kassaflödet är det som blir kvar på kontot varje år efter lånet: driftnettot minus räntor och amortering. Direktavkastningen är densamma hur mycket du än lånar, men kassaflödet ändras med varje ränteförändring.
Fortsätt exemplet med ett lån på 4 200 000 kronor, 70 procent av priset, som amorteras med 1 procent om året (42 000 kronor). Din egen insats är 1 900 000 kronor. Före inkomstskatt:
| Ränta (exempel) | Räntekostnad per år | Kassaflöde per år |
|---|---|---|
| 3 % | 126 000 | 101 320 |
| 4 % | 168 000 | 59 320 |
| 5 % | 210 000 | 17 320 |
| 6 % | 252 000 | −24 680 |
Vid ungefär 5,4 procents ränta slutar huset att bära sig: (269 320 − 42 000) ÷ 4 200 000. Över det skjuter du till pengar varje år, fast direktavkastningen fortfarande är 4,4 procent. Räkna ut vid vilken ränta ditt kassaflöde blir negativt innan du köper, och bestäm om du skulle klara det.
Direktavkastningen visar om fastigheten är bra. Kassaflödet visar om du har råd att äga den. Du behöver båda svaren.
Misstagen som får avkastningen att se bättre ut än den är
Samma hus kan visas med 4,4 eller 6,1 procents avkastning, beroende på vad som utelämnas. Så här påverkar de vanligaste genvägarna exemplet:
| Det som utelämnas | Avkastning som visas |
|---|---|
| Ingenting: den ärliga siffran | 4,4 % |
| Köpkostnaderna (avkastning bara på priset) | 4,5 % |
| Vakanser och obetald hyra | 4,6 % |
| Begärd hyra på 10 000 i stället för de 9 500 du kan få | 4,8 % |
| Underhållet | 5,4 % |
| Alla fyra tillsammans | 6,1 % |
| Alla kostnader (bruttoavkastning) | 7,6 % |
- Att glömma vakanserna. Lägenheter står tomma mellan hyresgäster, och en del hyra kommer sent eller inte alls. En avkastning som räknar med tolv fulla månader varje år är bästa tänkbara utfall.
- Att glömma underhållet. Den största enskilda skillnaden i tabellen. Räkna med ett belopp per år till planerat underhåll, inte bara årets reparationer.
- Att räkna med den begärda hyran. Räkna med den hyra du kan få och behålla, jämförd med liknande bostäder och med reglerna nedan.
- Att glömma lånet. Direktavkastningen bortser från lånet med flit. En bra avkastning med ett stort lån kan ändå ge negativt kassaflöde när räntan stiger.
- Att lita på säljarens siffror. Be om de senaste årens faktiska hyror och kostnader, inte en prognos.
Foto: Carlos Muza via Unsplash
Vilken hyra får du ta?
Hyran i kalkylen måste vara en hyra som lagen tillåter, annars bygger avkastningen på en siffra som hyresnämnden kan sänka. För ett hus med vanliga hyresrätter är hyran inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga med hänsyn till bruksvärdet (jordabalken 12 kap. 55 §). I praktiken betyder det hyror i nivå med jämförbara lägenheter i området, inte den högsta hyra någon skulle betala.
En privatperson som hyr ut högst två bostäder följer i stället privatuthyrningslagen, se Vad får jag ta i hyra när jag hyr ut i andra hand? Skatten på överskottet går vi igenom i Skatt på hyresinkomst när du hyr ut privat.
Så hjälper Hyrea när du väl äger fastigheten
En avkastning som räknas ut före köpet är en prognos. Den verkliga syns i hyrorna som kommer in och räkningarna som betalas. Hyrea samlar hyror och kostnader för varje fastighet och visar vad som kom in, vad som gick ut och kassaflödet netto. Då kan du jämföra de verkliga siffrorna med dem du köpte på, och se tidigt om vakanser eller reparationer drar iväg från din uppskattning.
Vanliga frågor
Vad är en bra direktavkastning?
Det finns ingen siffra som passar alla. Den beror på läget, fastighetens skick och vad pengarna kunde ge på annat håll. Jämför med din låneränta: en avkastning under räntan betyder att lånet kostar mer än fastigheten ger.
Vad är skillnaden mellan brutto- och direktavkastning?
Bruttoavkastningen är årshyran delad med priset. Direktavkastningen drar först av vakanser och alla driftkostnader. Bara direktavkastningen visar vad fastigheten faktiskt ger.
Ska lånet räknas in i avkastningen?
Nej. Direktavkastningen räknas före lånet, så att fastigheter kan jämföras rättvist. Räkna ut kassaflödet för sig, efter räntor och amortering, vid flera olika räntor.
Ska jag räkna på priset eller marknadsvärdet?
Som köpare räknar du på priset plus köpkostnaderna, alltså det du faktiskt lägger in. Värderare använder marknadsvärdet, och därför kan deras avkastning för samma hus skilja sig från din.
Ingår skatten i kalkylen?
Inte i direktavkastningen. Inkomstskatten beror på din egen situation och hur du äger fastigheten, så den kommer efter kassaflödet. Fråga en rådgivare före köpet om du är osäker.
Hur ofta ska jag räkna om?
Varje år, med årets verkliga hyror och kostnader. Att jämföra den verkliga avkastningen med den du köpte på är det snabbaste sättet att se om fastigheten gör det du räknade med.
Prova med dina egna bostäder
Gratisplanen räcker till 3 enheter och kräver inget kort. Lägg in en fastighet och en hyresgäst och se hur Hyrea ordnar resten. Saknar du något? Säg till. Alla sköter sin uthyrning lite olika, och vi vill höra hur du gör. Det du berättar styr vilka funktioner andra hyresvärdar och förvaltare får härnäst.
